Высокие ставки и переформатирование льготных программ постепенно добивают ипотеку. В сентябре, как и в предыдущие два месяца, выдачи оставались невысокими, констатирует Центробанк. Они немного сократились — до 372,8 млрд руб. (-0,6% к августу). В сравнении с рекордным сентябрем 2023 года (с октября были ужесточены условия самой популярной программы «ипотека с господдержкой») предоставление ипотеки снизилось более чем на 60% как по количеству, так и по объему, отмечает ЦБ.
Сократился и портфель — на 40 млрд руб. (0,2%), но это результат секьюритизации (переупаковки кредитов в облигации, чтобы под них можно было привлекать финансирование): без нее прирост составил умеренные 0,9%. В результате годовой прирост ипотечного портфеля замедлился до 15,8%, это минимальное значение за последние 1,5 года, отмечает ЦБ.
Больше всего пострадала рыночная ипотека, в которой ставки зависят от ключевой. В середине сентября ЦБ увеличил ключевую ставку и предупредил, что в октябре, скорее всего, снова повысит (так и вышло). В сентябре выдачи кредитов на рыночных условиях сократились на 14,3%, до 103,7 млрд руб., а доля выдач по рыночным программам уменьшилась на 4,5 процентных пункта (п. п.), до 27,8%.
Рынок снова поддерживают госпрограммы, прежде всего «семейная ипотека». На них в сентябре пришлось свыше 70% выдач против чуть более половины в июле–августе. За месяц было предоставлено 269 млрд руб. таких кредитов (+5,9%). В результате средняя ставка по ипотечным кредитам снова снизилась — до 8,9% годовых (с 9,3% в августе).
Дальше падение, скорее всего, продолжится. В выданной в сентябре льготной ипотеке еще был ощутим вклад кредитов по отмененной с июля программе «ипотека с господдержкой», одобренных до дедлайна, отмечает ЦБ. Но этот «хвост» заканчивается. А ставки по рыночной ипотеке в октябре выросли еще больше.
В октябре ожидается снижение объема выдачи ипотеки с господдержкой, предупреждает ЦБ, ссылаясь на оперативные данные оператора льготных программ «ДОМ.РФ». Согласно этим данным, в первые три недели октября по льготным ипотечным программам было предоставлено 82 млрд руб. — почти вдвое меньше, чем за аналогичный период сентября (154 млрд руб.). Отчасти это результат исчерпания крупнейшими банками лимитов по семейной ипотеке. А рыночная ипотека с нынешними ставками становится запретительно дорогой. «От покупок жилья по рыночным ставкам стоит воздержаться в ближайший год, так как условия сейчас чрезвычайно плохие: за квартиру вы переплатите в разы», — советует инвестбанкир Евгений Коган. Аналитики АКРА прогнозируют снижение ипотечных выдач на первичном рынке около 25%, а остальной ипотеки — на 40%.
Однако эксперты не ждут, что это приведет к обвалу цен на недвижимость. Аналитики MMI не видят шансов на устойчивое снижение цен на жилье в Москве. Основная причина — уверенный рост зарплат в стране, спровоцированный нехваткой людей и масштабными расходами государства на оборону: и в Москве, и в целом по стране он сильно опережает рост цен на московскую недвижимость, считают они. Рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов, отмечал аудитор Счетной палаты Алексей Саватюгин.
«Сейчас цены на жилую недвижимость в целом стабильны, однако в ближайшие 12 месяцев АКРА допускает некоторую коррекцию в пределах 3–5% как на первичном рынке, так и на вторичном, после чего стоимость жилья вновь начнет расти на горизонте более 12–18 месяцев», — пишут аналитики агентства. Коган считает более вероятным продолжение тренда на медленное снижение цен на новостройки и рост на вторичном рынке. Покупатели переориентируются с перегретой первички на вторичку, согласны аналитики MMI. Падение цен на жилье в Москве, по их мнению, произойдет лишь за падением нефти (ниже $60 за баррель), что приведет и к торможению зарплат: «Но пока нефть держится, а доходы [населения] растут, цены на жилье снижаться не будут».
