После предупреждения ЦБ, что ключевая ставка 19% еще не предел, а высокие ставки сохранятся надолго, банки дружно повышают ставки по ипотеке. За последнюю неделю это сделали два крупнейших кредитора россиян, госбанки Сбер (на 0,9 процентного пункта, п. п.) и ВТБ (на 1,5 п. п.). Между тем, каждый дополнительный процент в ставке означает увеличение платежа на несколько тысяч рублей в зависимости от срока и других условий кредита. За долгие годы ипотеки это десятки миллионов рублей переплаты. The Moscow Times с помощью ипотечных калькуляторов банков посчитали, на сколько возрастает цена квартиры в результате такой ипотеки.
Последний год основная часть ипотеки выдавалась по льготным программам, ставку по которым субсидировало государство. Эти программы, по которым выдавалось около 70% кредитов (на пике, в июне – аж 85%), разогнали цены, поэтому ипотечные платежи росли из-за них. С июля самая популярная, безадресная «льготная ипотека» отменена, а остальные переформатированы – теперь по ним выдается половина ипотечных кредитов. Цены замерли, и основной фактор увеличения платежа – процентная ставка.
Ежемесячный платеж по кредиту на квартиру в Москве стоимостью 10 млн рублей с первоначальным взносом 2 млн руб. (20%) составит от 143,5 до 164,7 тыс. руб. для ипотеки на 15 лет и от 137 до 166,5 тыс. руб. на 30 лет, подсказывают ипотечные калькуляторы крупных банков. Такая квартира – это очень бюджетный вариант: согласно сервису IRN.ru, 10 млн руб. стоит однокомнатная квартира площадью 37,4 кв м в старом панельном доме на окраине (10 минут транспортом до метро).
Это сопоставимо со средней зарплатой москвича – она в июне составила 152,9 тыс. рублей. А если вычесть 13% НДФЛ, останется 133 тысячи – не хватит на платеж по 30-летнему кредиту со ставкой 20,5%, который составляет 137 тысяч рублей. Впрочем, по данным Мосстата, есть отрасли (прежде всего, связанные с компьютерами и ИТ) со средней зарплатой больше 200 тыс. руб. По оценке главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, примерно 11% населения страны за два года утроили доходы.
За 15 лет платежей по кредиту на квартиру стоимостью 10 миллионов накопится 25,8-29,6 млн руб. Но, по данным Центробанка, самый частый срок ипотечного кредита – около 30 лет: в первом полугодии более 40% ипотеки было выдано на 25-30 лет и еще почти 20% – на 30-31 год. За 30 лет выплаты в нашем примере составят от 49,3 до 59,9 млн руб. То есть переплата составит 1,6-2 цены при кредите на 15 лет и от 3,9 до 5 стоимостей квартиры за 30 лет.
Россияне, однако, продолжают активно занимать и по нынешним ставкам. В июле-августе, после урезания льготных программ, банки выдавали примерно по 170 млрд руб. в месяц кредитов на рыночных условиях. Многие не собираются выплачивать ипотеку все 30 или даже 15 лет: значительная часть кредитов обслуживается с опережением графика (например, если доходы заемщика позволяют, или за счет госсубсидии либо продажи старой квартиры, если кредит берется на улучшение жилищных условий, рефинансирования, когда ставки снижаются). По данным ЦБ, в первом полугодии россияне каждый месяц досрочно погашали ипотеку примерно на 140 млрд руб.
Кроме того, необходимо учитывать рост цен. Зафиксированный сейчас ежемесячный платеж с каждым годом в реальном выражении (с учетом инфляции) будет уменьшаться. Если исходить из поставленной Центробанком цели по инфляции 4%, за 15 лет цены вырастут на 80%, а за 30 лет – в 3,2 раза. Но в достижимость цели верится с трудом. При среднегодовой инфляции 6% рост цен составит уже 2,4 раза за 15 лет и 5,7 раза за 30 лет, а при 8% – а 3,2 и более 10 раз. Если учитывать снижение реального размера платежей, то переплата за квартиру составит за 15 лет от 60% ее стоимости при инфляции 8% и до 1,4 раз при инфляции 4%. За 30 лет реальная переплата будет от 90% до 2,6 раз. Все-таки ипотечные ставки намного выше инфляции.
Ведущий научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Алексей Ведев называл раздачу ипотеки под 20% и выше «абсолютной бомбой», которая взорвется: «Классический случай, когда рост доходов прекращается, а ипотека под 20% уже взята. И ее нужно продолжать платить».
